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Guía práctica · Barcelona

Due diligence inmobiliaria en Barcelona: guía paso a paso

Los 8 puntos legales que revisamos en cada compraventa para que no haya sorpresas en notaría. Escrito por el equipo jurídico de The Property Atelier.

Lectura 9 min Mercado de Barcelona Revisado por abogados

La due diligence inmobiliaria es el proceso de revisión legal, técnica y fiscal previo a la compra de una vivienda. En Barcelona —con un parque inmobiliario antiguo, normativa urbanística específica (PEUAT, PGM, planes especiales por distrito) y un mercado tensionado— omitir cualquiera de los 8 controles que describimos a continuación puede costar entre 10.000 € y 100.000 € en sobrecostes o impedir directamente la inscripción del inmueble.

Esta guía recoge el procedimiento que aplicamos a cada operación, los documentos que solicitamos y los riesgos concretos detectados en barrios como Eixample, Sarrià-Sant Gervasi, Gràcia o Ciutat Vella.

Los 8 puntos de la due diligence

  1. 1. Nota simple y titularidad registral
  2. 2. Cargas, hipotecas y embargos
  3. 3. IBI, basuras y plusvalía municipal
  4. 4. Comunidad de propietarios y derramas
  5. 5. ITE, certificado energético y cédula de habitabilidad
  6. 6. Ocupación, arrendamientos y derechos de terceros
  7. 7. Contrato de arras y condiciones suspensivas
  8. 8. Urbanismo, licencias y situación catastral

1. Nota simple y titularidad registral

Qué se revisa

Solicitar la nota simple actualizada en el Registro de la Propiedad de Barcelona donde figure la finca. Acredita quién es el titular legal y la descripción registral del inmueble.

Cómo se hace en Barcelona

Se pide telemáticamente al Registro competente (en Barcelona suelen ser los Registros nº 1 al 28). La nota debe tener menos de 15 días para que refleje la situación real antes de firmar arras.

Riesgo si se omite

Sin nota simple actualizada se puede comprar a un no-titular, a un copropietario sin consentimiento del resto o sobre una finca con descripción que no coincide con la realidad física.

2. Cargas, hipotecas y embargos

Qué se revisa

Comprobar que la vivienda está libre de hipotecas vivas, embargos administrativos, anotaciones preventivas o afecciones fiscales.

Cómo se hace en Barcelona

La nota simple lista todas las cargas inscritas. Si existe hipoteca, hay que pedir el certificado de deuda pendiente al banco acreedor para cancelarla en notaría con cargo al precio.

Riesgo si se omite

Comprar con cargas no canceladas significa adquirir la deuda junto con el inmueble. En Barcelona es habitual encontrar afecciones por plusvalía municipal o IBI impagado.

3. IBI, basuras y plusvalía municipal

Qué se revisa

Revisar que el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) y la tasa de residuos del Ayuntamiento de Barcelona están al corriente, y calcular la plusvalía municipal que generará la transmisión.

Cómo se hace en Barcelona

Pedir los últimos recibos de IBI y tasas, y solicitar al Institut Municipal d'Hisenda un certificado de estar al corriente. La plusvalía se calcula sobre el valor catastral del suelo y los años de tenencia.

Riesgo si se omite

El IBI afecta al inmueble durante 4 años: si el vendedor no lo pagó, el Ayuntamiento puede reclamárselo al nuevo comprador.

4. Comunidad de propietarios y derramas

Qué se revisa

Verificar que el vendedor está al corriente de las cuotas y conocer las derramas aprobadas o previstas: ascensor, fachada, instalación contra incendios, accesibilidad.

Cómo se hace en Barcelona

Solicitar al administrador de fincas un certificado de deuda y las actas de las últimas tres juntas. En el casco antiguo de Barcelona (Ciutat Vella, Eixample) las derramas por rehabilitación son frecuentes.

Riesgo si se omite

El nuevo propietario responde de las cuotas del año en curso y los tres anteriores. Una derrama de 20.000 € puede aparecer un mes después de firmar.

5. ITE, certificado energético y cédula de habitabilidad

Qué se revisa

Comprobar que el edificio tiene la Inspección Técnica de Edificios (ITE) vigente y favorable, y que la vivienda dispone de cédula de habitabilidad y certificado de eficiencia energética.

Cómo se hace en Barcelona

La ITE se consulta en la Generalitat de Catalunya. En Barcelona es obligatoria para edificios de más de 45 años. La cédula la emite la Agència de l'Habitatge de Catalunya y tiene 15 años de vigencia.

Riesgo si se omite

Sin cédula vigente no se pueden dar de alta los suministros a nombre del comprador, y una ITE desfavorable implica obras obligatorias.

6. Ocupación, arrendamientos y derechos de terceros

Qué se revisa

Confirmar que la vivienda se entrega libre de ocupantes, sin contratos de alquiler vigentes y sin derechos de tanteo o retracto a favor de inquilinos o copropietarios.

Cómo se hace en Barcelona

Inspección física previa a la firma, declaración del vendedor en escritura y, si hubo alquiler reciente, comunicación fehaciente al inquilino para evitar el retracto durante los 30 días siguientes.

Riesgo si se omite

Comprar una vivienda ocupada en Barcelona puede derivar en procedimientos de desahucio largos. El derecho de retracto permite al inquilino subrogarse en la compra.

7. Contrato de arras y condiciones suspensivas

Qué se revisa

Redactar un contrato de arras (penitenciales, confirmatorias o penales) que proteja al comprador con condiciones suspensivas: obtención de financiación, resultado de la due diligence o aclaración de cargas.

Cómo se hace en Barcelona

Las arras penitenciales (art. 1454 CC) permiten desistir perdiendo la señal o devolviéndola duplicada. Lo habitual en Barcelona es entregar entre el 5 % y el 10 % del precio.

Riesgo si se omite

Unas arras mal redactadas pueden obligar a comprar incluso si la financiación se cae, o impedir recuperar la señal si aparecen cargas no declaradas.

8. Urbanismo, licencias y situación catastral

Qué se revisa

Verificar que la vivienda coincide con la descripción catastral, que las reformas tienen licencia y que no existen expedientes urbanísticos abiertos en el Ajuntament de Barcelona.

Cómo se hace en Barcelona

Consulta catastral, certificado de aprovechamiento urbanístico y revisión del PGM y del planeamiento derivado del distrito (PEUAT, PERI). Especialmente relevante para áticos, sobreáticos y locales transformados en vivienda.

Riesgo si se omite

Una superficie ampliada sin licencia o un sobreático fuera de ordenación puede impedir la inscripción registral y devaluar la propiedad un 20-30 %.

Preguntas frecuentes

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